您所在位置:首頁 --- 政策解讀  

黑龍江省住房和城鄉建設廳關于加強和規范全省物業管理工作的指導意見

 

黑龍江省住房和城鄉建設廳關于加強和規范全省物業管理工作的指導意見

黑建規范[2017]1

各市(地)、縣(市)房產局(住建局、城管局)、大慶市城管委,省農墾總局、森工總局住建局:

  為規范物業管理,提升服務水平,改善人居環境,根據《物業管理條例》(國務院令第504號)、《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)等法律法規,結合我省實際,現就加強和規范全省物業管理工作提出如下指導意見:

  一、指導思想

  認真貫徹黨的十八屆三中、四中、五中、六中全會精神,以法制為統領,以改革創新為驅動,以服務業主為宗旨,以市場化、專業化、產業化為導向,提高認識、強化措施,著力加強制度建設,完善服務標準規范,健全監督管理體系,建立信用管理體系,推動行業自律,強化事中事后監管,提升物業服務品質和物業管理水平,著力構建管理規范、服務優質、競爭有序、健康發展的物業服務業體系。

  二、發展目標

  到2020年底,全省建立和完善物業服務管理法規政策體系、行業服務標準體系和網格化管理體系,物業市場發育程度和物業管理水平明顯提高。

  (一)健全物業管理法規體系。2018年底前,具有立法權的設區城市全面啟動物業立法工作,其他市、縣加快制定《物業管理辦法》或《物業管理實施細則》,力爭到2020年底,各市、縣普遍建立健全物業管理法律法規體系,依法依規規范物業管理。

  (二)建立物業服務質量考核機制。2017年底前,各市縣制定出臺物業服務質量考核標準,物業行政主管部門指導街道、社區定期對轄區物業服務企業服務質量情況進行考核,到2018年底,各市縣實現年度考核全覆蓋。不斷提升物業服務水平,依法解決物業服務糾紛,物業服務群眾滿意度明顯提高。

  (三)建立企業經營信用管理體系。2018年底前,全省所有物業服務企業建立完善企業誠信檔案,各市縣要建立物業服務企業信用信息平臺,實現企業信用信息情況公開。

  (四)物業服務覆蓋面持續擴大。不斷加大物業服務覆蓋面,到2020年底,設區城市住宅物業服務覆蓋率達到90%以上,其他縣(市)物業服務覆蓋率達到85%以上。

  三、規范管理內容

  (一)加快建立物業管理體系

  1、健全完善管理體系。各地要按照屬地管理、重心下移的原則,逐步建立市、區、街道、社區四級物業服務管理體系,充分發揮街道和社區在物業管理中的積極作用。

  2、落實管理職責和義務。各市、縣政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃,制定和落實扶持政策;建立和完善專業化、社會化、市場化、信息化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。街道辦事處和鄉鎮人民政府要切實加強對本轄區內物業管理的指導、協調和監督,統籌推進社區建設、社區管理和物業管理工作,社區居民委員會應當積極參與并發揮主要作用。各市、縣人民政府物業行政主管部門要切實履行物業管理的監督管理職責,其他有關行政主管部門依法按照各自職責,做好物業管理的相關工作。

  3、建立聯席會議制度。街道辦事處、鄉鎮人民政府應有專職人員負責轄區內的物業管理工作,建立由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會、專業經營單位和有關行政主管部門等參加的物業管理聯席會議制度,協調解決物業管理與社區管理相關事宜,依法解決物業企業和業主委員會等有關單位不依法履行職責等問題。

  4、建立物業服務糾紛速裁、調解工作機制。充分發揮行政和司法速裁、調解工作在物業服務糾紛處理中的作用,鼓勵市縣政府在街道辦事處設立行政仲裁庭和司法仲裁庭,及時受理物業糾紛,簡化工作程序,提高仲裁效率。

  5、發揮行業自律作用。加強物業服務行業協會建設,擴大行業協會覆蓋面,強化行業協會自我建設、自我發展和自我約束能力。各級物業行業協會要制定完善行規行約,加快推進行業誠信體系建設,監督會員單位遵章守約,依法經營,誠信服務。

  (二)明確物業管理區域以及相關配置

  1、物業管理區域劃分的原則。物業管理區域的劃分,應當有利于實施物業管理,以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎,綜合考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設、業主人數、自然界線等因素。物業的配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。

  2、物業管理區域備案管理。建設單位應當在商品房預售或現售前,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案物業管理區域,物業行政主管部門應當將備案的物業管理區域及時告知街道辦事處或鄉鎮人民政府。房屋買賣合同中應當明示備案的物業管理區域。

  3、配套建筑與設施設備管理。物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備,應當嚴格按照國家和省有關規劃、設計規范和工程標準進行建設。物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續,不得擅自改變用途。

  4、物業管理用房的面積標準、功能和位置。各市、縣要依法設定物業管理用房建設面積標準。建設單位應當按照規定在住宅物業管理區域內配置能夠滿足物業管理需求的物業管理用房,并無償移交物業管理用房。業主委員會用房在物業管理用房中調劑。物業管理用房應當位于地面以上并能夠獨立使用,具備供水、排水、供電、供熱以及通風、采光等使用功能。

  5、物業管理用房的保障措施。城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在附圖中注明物業管理用房的具體位置和面積。建設單位應當按照建設工程規劃許可證注明的位置和面積建設物業管理用房。物業管理用房產權歸全體業主,未經業主大會同意,不得改變其用途。

  6、配套建筑的權屬。按照規劃要求在物業管理區域內配套建設的幼兒園、休閑健身用房等,應當在房屋買賣合同中約定歸屬。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產權證明文件,并優先為業主提供服務。

  (三)加強業主、業主大會及業主委員會建設

  1、業主及其權利義務。房屋的所有權人為業主。因人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書,以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法辦理房屋所有權登記的公民、法人和其他組織,在物業管理中享有業主權利,承擔業主義務。業主在物業管理中的權利、義務按照法律、法規規定和管理規約、物業服務合同約定確定,不得以放棄權利為由不履行義務。業主可以委托代理人參加業主大會會議;委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、權限和期限。

  2、首次業主大會會議的召開條件。符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

  (1)交付房屋建筑面積超過建筑物總面積50%的;

  (2)交付房屋套數超過總套數50%的;

  (3)前期物業服務合同依法解除或合同期限即將屆滿的。

  3、首次業主大會籌備組的組建。符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處或鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后六十日內,指導組建首次業主大會籌備組。籌備組由業主、建設單位、街道辦事處或鄉鎮人民政府、社區居民委員會等派員組成,組長由街道辦事處或鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中的業主代表由街道辦事處或鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。籌備組成員人數應當為七人以上的單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的50%。籌備組應當自組建之日起七日內,將成員名單在物業管理區域顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或鄉鎮人民政府協調處理。

  4、首次業主大會籌備組的職責。首次業主大會籌備組履行下列職責:

  (1)確定首次業主大會會議召開的形式、時間、地點和內容;

  (2)擬定業主大會議事規則草案、管理規約草案和業主委員會工作規則草案;

  (3)確認業主身份和業主人數,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

  (4)擬定選舉辦法草案,核查業主推薦或自薦的業主委員會委員候選人資格,并確定候選人名單;

  (5)確定首次業主大會會議表決規則;

  (6)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  對上述規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域顯著位置公示。業主對前款第二項至第五項規定的內容有異議的,籌備組應當記錄并予以答復。籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

  5、業主委員會委員有關規定。業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并具備下列條件:

  (1)具有完全民事行為能力;

  (2)遵守有關法律、法規;

  (3)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

  (4)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

  (5)具有一定的組織能力;

  (6)具備必要的工作時間。

  業主委員會每屆任期三至五年,委員可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會委員實行差額選舉的,未當選且得票數達到規定票數的候選人,可以當選候補委員,并按照得票多少的順序在業主委員會委員出現空缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,但不得超過業主委員會委員總數的50%。候補委員可以列席業主委員會會議,但不享有表決權。具體選舉辦法由業主大會議事規則約定。業主委員會委員資格的終止,按照國家有關規定執行。

  6、業主委員會成立日期和業主大會議事規則、管理規約生效時間。依法成立的業主委員會,以其選舉產生之日為成立日期,并應當自成立之日起十日內在物業管理區域顯著位置公示業主委員會委員和候補委員名單。業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議通過之日起生效。

  7、業主委員會的改選。業主委員會不能正常開展工作的,街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會臨時會議,依法改選。

  8、建設單位配合籌備首次業主大會會議的義務。建設單位應當將房屋交付情況及時報送街道辦事處或鄉鎮人民政府,并按照街道辦事處或鄉鎮人民政府的要求,提供籌備首次業主大會會議所需的物業管理區域劃分,建筑物、構筑物、配套設施設備、相關場地明細,業主名冊,建筑規劃總平面圖,以及物業管理用房配置等相關材料。籌備召開首次業主大會會議所需費用,由建設單位承擔。

  9、業主組織的工作經費來源。除首次業主大會會議外,支持鼓勵實行工作經費和工作補貼,業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員的工作補助,可由全體業主分攤,或從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支,具體辦法和標準由業主大會決定。業主委員會應當每年在物業管理區域顯著位置公示工作經費和工作補助的籌集、管理和使用情況。

  10、社區居民委員會與業主組織的指導和監督關系。召開業主委員會會議,應當告知相關的社區居民委員會,并聽取社區居民委員會的建議。在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居民委員會開展工作,接受其指導和監督,共同做好與物業管理有關的社會管理工作。

  11、鼓勵實行業主組織職責臨時代行工作機制。具備成立條件但未成立業主大會,經街道辦事處或鄉鎮人民政府指導后仍不能成立業主大會的和不具備成立業主大會條件的住宅物業管理區域,鼓勵街道辦事處或鄉鎮人民政府指定社區居民委員會臨時代行業主大會和業主委員會職責,并接受街道辦事處或鄉鎮人民政府的指導和監督。

  12、鼓勵實行業主小組的業主組織管理模式。同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。業主小組應當履行下列職責:

  (1)推選業主代表參加業主大會會議;

  (2)決定本幢、單元范圍內住宅物業共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

  (3)決定本小組范圍內的其他事項。

  業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序,參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

  (四)加強前期物業管理

  1、前期物業服務企業的選聘。建設單位應當在商品房預售或現售前,通過招投標方式選聘信譽好的物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。投標人不足三人或建筑物總面積在二萬平方米以下的,經物業所在地縣級物業行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘信譽較高的物業服務企業。

  2、前期物業服務合同。建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同,并自簽訂之日起十五日內,將前期物業服務合同、臨時管理規約向物業所在地縣級物業行政主管部門備案,物業行政主管部門應當將備案材料及時轉告街道辦事處或鄉鎮人民政府。

  3、前期物業服務費用的承擔。前期物業服務合同生效至房屋交付之日發生的前期介入費用,由建設單位承擔。房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由買受人承擔。

  4、新建住宅物業交付條件。新建住宅物業具備下列條件后,建設單位可以辦理物業交付:

  (1)建設工程竣工驗收合格;

  (2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量器具;

  (3)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

  (4)道路、綠地和物業管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

  (5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;

  (6)物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

  (7)法律、法規規定的其他條件。

  5、前期物業服務企業參與住宅物業開發建設。前期物業服務企業可以提前參與住宅物業的開發建設,對住宅物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與住宅物業管理有關的建議。建設單位可以邀請前期物業服務企業參加竣工驗收。

  6、前期物業的承接查驗。物業服務企業承接前期物業服務項目時,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,與建設單位對物業共用部位和共用設施設備進行查驗,查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認。物業服務企業應當自住宅物業交接之日起三十日內,將物業承接查驗協議和查驗記錄向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。住宅物業專有部分由業主查驗。出現質量問題的,由業主向建設單位提出;業主向物業服務企業提出的,物業服務企業應當及時轉告建設單位。建設單位應當承擔維修責任。

  (五)強化物業服務管理

  1、物業服務企業選定和物業服務合同。選聘和解聘物業服務企業,由業主共同決定。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同,物業服務合同對全體業主具有約束力。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案,物業行政主管部門應當將備案的物業服務合同及時轉告街道辦事處或鄉鎮人民政府。物業服務企業在物業服務合同內容之外的服務項目和內容,涉及到全體業主的,應當經全體業主表決同意,并約定相關收費標準。

  2、物業服務內容和物業服務企業履約義務。物業服務內容主要包括下列事項:

  (1)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

  (2)公共區域環境衛生的維護;

  (3)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

  (4)公共綠化的維護;

  (5)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告;

  (6)物業維修、養護、更新和管理費用的賬務管理;

  (7)物業檔案的保管;

  (8)物業服務合同約定的其他物業服務事項。

  物業服務企業應當按照物業服務合同約定的服務內容和服務質量,全面履行服務義務。

  3、物業服務項目經理。物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示項目經理姓名和聯系方式。業主委員會經征求業主意見,可以要求物業服務企業更換項目經理;要求更換項目經理的,物業服務企業應當及時更換,并在物業管理區域顯著位置公示。

  4、物業服務收費。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。物業服務收費可以采取菜單制、包干制或酬金制等形式,具體收費形式在物業服務合同中約定。具體收費辦法由我廳配合省價格行政主管部門另行制定。

  5、安全隱患的防范和消除。物業管理區域內,由物業服務企業負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,物業服務企業應當設置警示標識,采取防范措施,并及時消除安全隱患;物業服務企業發現由其他單位負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當及時通知管理單位,管理單位應當及時消除安全隱患。不及時消除的應當向政府主管部門報告。

  6、物業服務合同解除和續聘。物業服務合同任何一方當事人可依法提出解除物業服務合同,物業服務企業在物業服務合同未到期時不得擅自解除合同,業主在物業服務合同有效期間提出解除物業服務合同的,應當經專有部分占建筑面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主同意。解除物業服務合同除遵守法律、法規規定和合同約定的條件、程序外,還應當履行通知義務;合同未約定通知期限的,應當提前六十日書面通知,并在物業管理區域顯著位置公示。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前三十日內與物業服務企業續簽物業服務合同。

  7、物業服務交接。業主大會決定解除物業服務合同的,被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同依法解除后十五日內辦理完畢移交手續,退出物業管理區域;退出物業管理區域前,應當維持正常的物業管理秩序,但物業服務合同另有約定的除外。被解聘的物業服務企業應當與業主委員會,或在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務:

  (1)移交物業檔案;

  (2)移交占用的物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等固定資產;

  (3)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

  (4)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同權利義務仍對雙方具有約束力。

  8、物業管理移交監管。物業所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接的指導和監督。對被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域的,物業所在地縣級物業行政主管部門應當責令限期退出,業主委員會可以依法提起訴訟或根據仲裁約定申請仲裁。

  9、誠信履約監督機制。縣級以上物業行政主管部門應當建立物業服務企業誠信履約監督機制,健全物業服務企業和從業人員誠信檔案,記載違法違規和誠信履約信息,并向社會公布。

  10、糾紛處理方式。業主、物業使用人、業主委員會、建設單位、物業服務企業、專業經營單位之間發生物業管理糾紛,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府或縣級以上物業行政主管部門投訴或申請調解,也可以依法提起訴訟或根據仲裁約定申請仲裁。

  11、業主自行管理。各市、縣政府應當把業主自行管理納入監管范圍。經業主大會決定,業主可以對物業實施自行管理,并接受所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。業主自行管理不得違反有關法律、法規規定,不得損害社會公共利益,不得侵害業主和他人的合法權益。業主自行管理的物業服務方式、服務項目、服務內容、服務等級標準、服務費用、收費方式等事項,由業主共同協商確定。業主自行管理的,業主委員會應當按照約定的期限在物業管理區域顯著位置公示服務費用的收支情況;未約定期限或約定不明的,應當每半年公示一次。業主對收支情況提出詢問的,業主委員會應當及時答復。

  (六)加強老舊住宅的改造和管理

  1、老舊住宅改造。設區的市、縣級人民政府應當編制和實施老舊住宅和棄管樓改造規劃,有計劃地對已交付且年久失修、配套設施設備不齊全、環境質量差和多層樓房需要加裝電梯的老舊住宅(棄管樓)進行改造,并建立健全老舊住宅改造管理的補貼機制。老舊住宅的范圍,由設區的市、縣級人民政府確定。市縣政府可以采取市場化運作方式,引進有實力的大型企業參與老舊小區綜合改造。

  2、配建經營用房和設備。改造老舊住宅時,經有利害關系的業主同意,并按照法定程序批準,可以建設物業管理用房、經營用房和加裝電梯。經營用房的經營收益用于補充老舊住宅的維護管理費用。

  3、老舊住宅物業管理。未選聘物業服務企業管理或未實施自行管理的老舊住宅,在改造完成前,經業主大會同意,物業所在地物業行政主管部門可以選擇信譽良好的物業服務企業,臨時提供物業共用部位、共用設施設備日常運行,以及環境衛生、公共秩序維護等基礎性物業服務。臨時提供基礎性物業服務期間,業主應當交納物業服務費。老舊住宅改造完成后,由業主大會決定物業管理方式。

  4、政府保底服務。對無人管理的老舊小區和改造完后仍無人接管的,市縣政府要兜底服務,以購買服務方式指定物業服務企業或將公益崗位分配給指定的物業企業或街道、社區,為棄管小區提供保潔、維修等基本物業服務,保障群眾正常生活。

  (七)嚴格物業的使用與維護管理

  1、物業使用與維護的一般要求。業主、物業使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約和業主大會決定,不得有下列行為:

  (1)擅自改變物業規劃用途、設計用途;

  (2)損壞、擅自變動房屋建筑主體、承重結構;

  (3)違法搭建建筑物、構筑物;

  (4)擅自改變、破壞房屋外貌;

  (5)非法處分、損壞、擅自占用、改動物業共用部位、共用設施設備;

  (6)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或超負重物品;

  (7)擅自設置、改變煙道、排風、排水管道;

  (8)制造超過規定標準的噪音、振動、異味;

  (9)影響其他業主正常采光、通風;

  (10)任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物;

  (11)擅自擺設攤點、占道經營;

  (12)在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

  (13)違反規定飼養動物;

  (14)法律、法規、管理規約和業主大會決定禁止的其他行為。

  發生上述行為之一的,物業服務企業、業主委員會、業主、物業使用人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當及時依法處理。

  2、物業共用部位等的經營收益。利用物業共用部位、共用設施設備和業主共有房屋從事出租、停車、廣告等經營的收益,屬于全體業主,可以由業主委員會或物業服務企業負責管理,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以用于業主大會決定的其他事項,并應當每半年在物業管理區域顯著位置公示收益和使用情況。

  3、臨時占用物業共用部位。施工單位臨時占用、挖掘道路、場地等物業共用部位的,除遵守有關規定外,應當與業主委員會或物業服務企業簽訂施工協議;進入業主專有部分施工的,應當征得業主同意。施工單位應當于施工前在物業管理區域顯著位置公示施工計劃,按照施工協議施工,并采取安全保障措施。施工結束后,物業服務企業應當監督施工單位及時恢復原狀。

  4、房屋裝飾裝修。業主或物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業,并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規定。物業服務企業應當書面告知業主、物業使用人和裝飾裝修企業房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項,并進行現場監督。除垃圾清運費外,物業服務企業不得收取其他任何費用。業主違反房屋裝飾裝修或安全使用規定的,物業服務企業應當及時制止,并督促其改正;經督促不改正的,物業服務企業應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當及時依法處理。

  5、停車管理。占用業主共有的道路或其他場地停放汽車的車位,屬于全體業主共有,建設單位不得銷售;車位的設置、使用、收費等管理事項,由業主大會決定,經營收益屬于全體業主。物業管理區域內設置車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和其他機動車通道,不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車輛條件的道路和場地,不得影響其他車輛和行人通行。工程車輛和大中型客貨車輛不得在住宅物業管理區域停放,但因工程建設或設施設備維修等確需停放的除外。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,履行車輛停放管理義務,并加強巡查,及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當及時依法處理。

  6、物業維護配合義務。物業共用部位、共用設施設備維修、養護、更新和改造時,相關業主、物業使用人應當配合;因其妨礙維修、養護、更新和改造,給其他業主、物業使用人造成損害的,依法承擔賠償責任。

  7、有特定要求的設施設備的維護。電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

  8、二次開發、改造要求。住宅物業需要使用共用部位進行增設電梯等二次開發、改造的,應當經本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,符合規劃、土地、建設、環保、消防管理等法律、法規和技術標準,并且依法辦理相關批準手續。

  9、應急維修機制。住宅物業建設工程質量保修期滿后,在物業管理區域發生下列危及住宅物業或人身、財產安全,需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新或改造的,物業服務企業應當及時組織應急維修:

  (1)屋面滲漏的;

  (2)電梯嚴重故障的;

  (3)樓體外立面脫落或有脫落危險的;

  (4)危及住宅物業或人身、財產安全的其他情形。

  物業服務企業未及時組織應急維修,或未選聘物業服務企業的,業主委員會或相關業主應當組織應急維修。住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,應急維修費用應當經設區的市級或縣級人民政府確定的代管機構審核,經社會審計機構審計并在物業管理區域顯著位置公示后列支;住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,應急維修費用應當經業主委員會審核,經社會審計機構審計并在物業管理區域顯著位置公示后列支。使用公有住房住宅專項維修資金的,由負責管理該資金的部門審核后列支。

  10、專有部分事故防范措施。專有部分長期空置的,業主應當告知物業服務企業,并與物業服務企業對專有部分的維修、養護、管理等事項進行協商,采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

  11、物業檔案。物業檔案屬于全體業主所有。選聘物業服務企業的,物業服務企業應當妥善保管,保證檔案資料齊全,不得泄露業主個人信息;業主自行管理的,業主委員會履行保管義務。

  12、相關部門監管職責。市、縣人民政府應當確定負責物業管理區域內物業管理、公共秩序、治安消防、物業服務收費、房屋經營、規劃執行、建設工程質量、環境保護、特種設備運行、環境衛生等活動的監督管理行政主管部門,并依法公示。負責物業管理區域內有關活動監督管理的行政主管部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

  四、強化組織保障

  (一)成立協調推進機構。縣級以上人民政府要建立由住建部門(物業主管部門)牽頭,公安、民政、司法、財政、稅務、人社、工商、法制辦、質監、安監、物價、信訪等部門和單位參加的強化物業服務管理、促進行業健康發展的聯席會議制度,定期召開會議,加強對物業行業發展的統籌協調,及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯席會議辦公室設在物業主管部門。聯席會議各成員單位要按職責分工,各司其職、密切配合,共同推進本地物業管理水平和物業服務質量的提升。

  (二)強化屬地政府責任。各市、縣(市、區)政府要按照本《意見》精神,加強對物業服務業發展的統籌規劃,加快完善物業管理法律法規體系,完善相關配套政策,制訂落實更加具體的扶持政策,促進物業服務業持續健康發展。各地要把提升物業服務管理水平納入本地政府工作目標責任考核體系,確保各項工作落實到位。

  (三)加大規范整治力度。各地物業行政主管部門要強化事中事后監管,加大規范整治力度。嚴格履行招投標程序,前期物業和成立了業主大會小區重新選聘物業的,均應采取招投標方式公開選聘,加大違反招投標行為的查處力度,規范市場準入。加大物業服務質量考核力度,定期對轄區物業服務企業服務質量情況進行考核評分,將考核評價情況進行通報和公示。強化物業市場監管力度,采取雙隨機、一公開的方式,加大對物業服務企業違法違規行為以及超越職權管理行為的查處力度,不斷整治和規范市場主體行為。強化企業違規收費行為的清理整治力度,聯合物價主管部門開展物業服務企業非法侵占本應屬于廣大業主所有的,利用物業共用部位、共用設施設備和業主共有房屋從事出租、停車、廣告等經營收益,以及借規范管理之故違規收取或高價收取門禁卡、電梯卡等行為的整治行動,維護業主權益。強化信用管理,及時將企業信用情況在政府主管部門網站進行公示,對被列入黑名單的企業,實施黑名單企業清退制度。

  (四)加強輿論正確引導。各地要切實加強輿論引導,通過專欄、專題報道、以案說法等多種渠道、多種方式普及物業知識及法律法規,大力宣傳物業服務業的重大意義,促進全社會物業服務管理法規意識,營造關心支持物業服務業發展的濃厚氛圍。各級物業主管部門要積極與新聞宣傳部門溝通,建立輿情應急機制,引導各類新聞媒體堅持正面宣傳為主,客觀公正報道物業服務糾紛事件,強化廣大業主依法理性維權意識,引導物業服務企業規范管理、提高服務水平。

黑龍江省住房和城鄉建設廳

201762

 

 
 

協會地址:黑龍江省.哈爾濱市道里區群力新區融江路中海寰宇天下小區1棟15號商服門市
辦公時間:周一至周五 上午9:00-11:30 下午13:30-17:00
技術支持:黑龍江嘉進網絡技術服務有限公司
黑ICP備18002468號-1

上海福彩官方微信号